新世界

上週五傳出新世界嘗試高息融資失敗後，股債價大跌，有點大到不能倒的內房一樣的先兆，不論是真是假，四大地產商之一也出現信心危機，令我感歎。我組合持有的一隻債券竟然數月來跌了幾成，損失慘重。避得過股票，避不過債券，回想當初是因何買進了？

話說新世界一直都算是比較進取高槓桿的地產商，不過一直為人詬病的只是喜歡玩股票的財技，而從來沒有人覺得會缺錢。債券的回報兩三年前就大約是四至五厘左右。當時好像亦曾經贖回了一些永續債，然後才再融資，息率仍然是差不多，不過數年後息率會根據市場利率重置至一個較高的水平。這個賣點就是，就算聯儲加息也不怕，因為捱過數年後就可以收市場水平以上的高息，而且新世界到時候亦可能贖回債券避免支付高利率。

另一方面，11和14年新世界都進行過供股。彤叔16年走後新一代接手，感覺正面，沒有供股或其他股市大茶飯。大概是這樣，感覺當時財務穩健，於是就買了。

第三代帶領下過於樂觀地判斷內房，進行大舉收購，槓桿變得更高，但其實債券價格仍然站得住，息率仍然不算高。甚至聯儲2022年開始快速加息，債價下跌都只是反映risk free rate提升（和部分中港風險增加）。

聯儲可能準備長期高息和內房民企團滅當然是主因，不過周大福全購新創建來幫新世界融資，慢慢增加了市場對新世界財務上的遐想。

這幾年並沒有在股價高位進行供股，是不是因為新的管理層想表現正派？另外亦可以分拆K11或賣資產，或對柏傲莊的工程事故沒有那麼“大方”，或減少投地甚至減派息。這些都沒有做，是不是管理層判斷錯誤了？

始終背後母公司周大福的實力我們也無從得知，可能在解救新世界債務時，把他的資產都低價買下，亦可能沒有能力或意圖去解決債務，犧牲債權人，更害怕的是引發投資者對香港公司的信心危機。

樂觀點看，和內房不同，資產應該不至於有價無市吧？賣掉部分減債改善借貸成本是王道。希望不要像內房民企般幻想行情會好轉（或很快會降息），遲疑不決很容易就變成不歸路。 

韭菜根

1. 七月去旅遊回來其實也想過把大部分倉位沽掉，然後做半年定期，那整年回報其實也算滿意。不過當然升一點就心雄，只賣掉了少量，結果八月差不多每天都跌，自己做了韭菜。

2. 阿里巴巴感覺估值便宜而且壞消息已經反映了很久，螞蟻滴滴又以為差不多可以有點好消息，當然又是失望。還好比起大市略為強一點。

3. 股市割韭菜就一定，可不可以讓韭菜長高一點才割，現在越割越低，差不多到根沒錢了。政府沒有啟動利好政策，大戶不想入市，散戶也不上鉤。Nvidia今晚業績，不論明天大升大跌，最少也是願者上釣。

4. 錢都湧往集中的地方，美股就AI、Magnificent Seven、石油等，日股幾大商社、港股高息現金流強的國企如中移動、中海油等，其他業績稍有差池就暴跌。債券就基本上美國國債，企業（尤其是中港公司）息率都變成垃圾級別。將心比己，見到碧桂園等公司，其實憂心也有道理。

5. 內房肯定自救不了，整個行業鏈都受影響，如中原近來都高調說出被拖欠佣金金額。接著就是保險公司、金融投資。跟著是內銀。若真的燒到那兒，政策也不用憧憬了。

6. 美國今年倒閉了幾家銀行，立即介入，結果就把火控制住了。

7. 本來壞消息到了所有人都知道時，就通常差不多見底，可是這次問題所在都街知巷聞了，也沒有任何介入；樓價下跌，官媒今天還在說房住不炒。縱使長遠有利的宏圖大計，在危機過後再說也不遲啊。這幾年韭菜也都不想長出來了。

再見領展

1.      王國龍英文名Hongchoy George Kwok Lung, 源於其祖父移民時被職員錯誤以名代姓，康才變成了姓氏。所以話一個錯誤除了影響自己，還會影響後代。

2.      CEO 2018和2019年時也有大手減持，當時領展股價在高位，而且兩次都係過四百幾萬股之後減持到三百幾萬股。今次減持都係一樣，所以其實可能無陰謀論，他只是過某股數就會減持。

3.      不過2020年頭再減持的百多萬股，時機其實掌握得幾好，疫情剛開始，政治經濟等事又尚在萌芽，股價仍然在七十幾。

4.      領展2015年起開始收購內地物業和海外物業，其實也無可厚非，不過22年加息週期後仍頻頻收購。縱使加息週期已經開始，22年除了收購內地物流項目外更在12月用125億買新加坡商場。

5.      今年3月供股，總額才一百八十多億，如果22年不繼續收購，很大機會不需要供股。由此可見管理層一直坐低息順風車，其實沒有遠見。

6.      純粹收租在高利率時並不划算，領展能不能好像以前一樣，提升商場質素？近年都收購成熟項目，改善的空間一定比不上以往。

7.      管理層減持未必一定會跌，但綜合起來肯定是負面的。或許之後聯儲會降息，投資配置到其他的高息股甚至地產商會不會反彈力更大？

8.      由兩次IPO都有參與，至2008年大注再買時我還深信長線投資，多年慢慢減持後，特別留下小注來收息並留念，最後也決定放了。

9.      曾經所謂的“一生三宅”去年開始也沒有太多人再說了，時代變了就是變了，心態也是。跟很多人一樣幸運地坐了一趟時代的順風車。感謝！勿念。